全文共字，阅读约需10分钟
10月13日，深圳土拍。
16:06，13家房企竞争坪山一宗宅地。
不到2分钟，价格封顶，进入竞面积环节。
年以前，从来没有那么多品牌房企涌入坪山。
中海、华润、招商、恒大、世茂、碧桂园、华侨城、平安、泰禾、花样年、旭辉、东关、百佳华、豪方。
坪山也从来没有“喜提”过如此规模的住宅新品，年，就有超过套房源供应。
▲坪山全景图
坪山发布
买房人还在适应中。
就连我自己，对坪山的“刻板印象”，也和当年看南山没有太多不一样。
年去看南山的观海台，单价元/㎡左右，是福田的一半，罗湖的1/3左右。
当时后海大道东边，是断断续续的滩涂，下了公交车还要再走十几分钟。售楼员说，以后这里有购物中心还有剧院。
我不信。
▲年的观海台
网络
后来，保利剧院北侧是海岸城，东边是春笋和深圳湾人才公园，从观海台走过去，不到5分钟。
▲年的深圳湾
创新南山
大约8、9年之后去坪山踩盘，最开始3次都迷路，第4次，上了坪山大道就自觉找摩的带路。
那年楼市不景气，金域缇香的春天格外清冷，销售经理说，门口是坪山的中心公园，六馆一城也都建在那里。
其他的已经有些模糊，只记得出门时候，一辆大巴从跟前颠簸着开过，泥土路上掀起灰尘漫天。
当时大巴开过的，应该就是现在坪山实验学校的位置。
▲坪山实验学校
如今，周边的二手房成交价已破5万/㎡。
都说要用发展的眼光来看问题，对于坪山，更是如此。
如果你还是想不通，开发商为什么愿意投入数十亿竞夺坪山一块地，至少也要看完这一篇。
从交通、产业、文化教育商业配套、以及新房市场4个维度，来了解年的坪山。
毕竟，等到2、3年后新房收楼，14号线、16号线也都要开通了，从坪山到福田中心区也不过30分钟左右。
坪山，其实也有机会进入到你的打新清单里。
坪山打新限时入群↓产业
坪山年GDP增速深圳第一
想读懂坪山的产业趋势，得先理解深圳多年来的左右为难。
GDP占比不低于35%，用地规模不低于30%，两条产业红线，在深圳一直备受争议。
一方面，深圳远期站位远不止一个制造业城市。放眼当今世界，国际化大都市里，制造业经济占比超过10%的已属罕见，中国香港只有1%。
另一方面，如果学习北、上、广，甚至学习已经走过百年的伦敦、巴黎，降低制造业比例，深圳第三产业占比是不是还能继续提高？深圳会从此走向传统的国际化大都市，还是掉入产业空心金融业却无法领跑的夹缝里？
这是一个两难选择。
▲深圳制造业比重变迁深圳主义
放下制造业？
在这个人口红利退潮的时代，在经济内循环为主、双循环互补的背景下，除了北京，没有一个城市傲慢到去冒这个险，国际腔调和金融地位都胜深圳一筹的上海也不敢。
加强制造业？
平方公里的深圳，空间是摆在明处的短板，制造业的单位产出永远不可能满足深圳的目标站位，更不能满足深圳在世界都市圈格局下的影响力定位。
所以，截至目前，深圳一直在两难之中，做一个折中的选择：
不能放弃制造，但又要优化制造，努力向创造升级。
那么问题来了：
1、如果制造还只是个产业链，那么创造就是生态圈，学、研、产、投协同的生态圈。
他们分别代表着：大学、研发、工厂和资本，集齐4颗龙珠，才能召唤未来。
就算资本可以如影随形，其余3颗龙珠，可都是既占地方，又耗时间的。
2、如果深圳注定没有足够空间留下完整的生态圈，需要外溢的只有生产这一环。
环顾和深圳接壤的莞惠片区，又能安放在哪里呢？
在这样的背景下，再看坪山。
交通，是难得的引子，让更多人看见坪山，也让坪山和其他各区能更好融合。
很像年滨海大道开通之后，南山和福田的相互看见。
《深圳市年国民经济与社会发展统计公报》，坪山GDP以8.5%增速列全市10区第一，第三产业增速以13.9%将各区远远抛下。
▲年各区GDP
深圳市统计局
过去两年间，坪山GDP一直保持两位数增速，分别以12.1%和10.1%位居十区第一和第三。
“西有南山，东有坪山”是市委市政府赋予坪山在创新发展上的全新定位。
以产业为例。
坪山在产业定位上，聚焦：
新能源（汽车）、新一代信息技术、生物医药三大领域。
前两个守正，是坪山沉淀多年的产业。
后一个出奇，是深圳面向未来的选择。
在这里必须重新介绍下比亚迪。
年报显示：
比亚迪手机部件及组装服务占到营业额的43%；
电池及光伏占到8%；
其余49%，是我们熟悉的汽车及相关产品。
▲比亚迪业务结构
公开数据显示，全球每10台手机，就有2台应用比亚迪电子技术，不管是水果还是粗粮手机，拆开都能找到比亚迪。
今年6月，比亚迪微电子更名为比亚迪半导体，引入韩国SK集团、小米集团、招银国际、联想集团等30家投资机构，估值逾百亿，寻求独立上市。
换句话讲，比亚迪不止会造车，至少可以为坪山2个产业发展打个底。
▲比亚迪总部
坪山发布
除此之外，在新能源和新一代信息技术领域，坪山还有：
巴斯巴、新宙邦、奔达康、沃尔新能源，以及中芯国际、共进电子、鑫三力、毅能达企业。
至于生物医药，坪山定位深圳生物医药产业发展的“核”，拥有全国首批、深圳唯一的国家级生物产业基地。
▲深圳国家生物产业基地
坪山发布
集聚了一批赛诺菲巴斯德、国药致君、海普瑞、微芯生物等大型医药企业。
从锦绣中路到锦绣东路的“BT大道”，约3.6公里的路上，汇聚了家生物医药公司，其中11家上市公司。
目前已经集聚了生物医药企业家，预计今年还将新增家以上。
▲坪山生物医药产业园｜坪山发布
汇总一下，年，坪山3大支柱产业：
新能源（汽车）产业：重点企业实现产值.36亿元；
新一代信息技术产业：重点企业实现产值.55亿元，同比增长20.10%；
生物医药产业：重点企业实现产值91.11亿元，同比增长16.48%。
对有雄心的企业来说，坪山还拥有另外4个迷人特质：
1、深圳两大核心高新区之一。
年8月6日，深圳国家高新区坪山园区揭牌，和南山高新区成为深圳两大核心高新区。
51.6平方公里，亿投入。
▲深圳国家高新区坪山园区揭牌
坪山发布
根据《深圳市开发区总体发展规划（—）》，到年：
坪山高新区将吸引50万高端就业人才、70万居住人口，国家高新技术企业达到家，总产值达到8千亿—1万亿元。
这是什么概念？
年，南山区生产总值.69亿。
2、深圳规模最大的大学城。
占地6平方公里，坪山大学城是西丽大学城的1.57倍，是大运大学城的2.26倍。
和其他两个大学城不同，坪山大学城定位更加清晰，包括深圳技术大学在内，更注重国际视野、创新和应用，以及未来和粤港澳大湾区支柱产业及战略新兴产业对接。
▲深圳技术大学
坪山发布
引进中国药科大学、北京中医药大学、深圳大学—希伯来学院，坪山产业生态协同可见一斑。
3、深圳最有弹性的城市边界。
今年5月，深圳市发改委在今年工作计划中提出，“充分借鉴三大世界级湾区发展经验，协调莞惠河汕四市共同参与，合理确定都市圈发展重大任务举措，助力河源、汕尾融入大湾区建设。”
作为深莞惠汕都市圈的几何中心，是深圳外辐射的战略要冲，坪山企业未来的溢出空间更大。
4、深圳房价最低的区域。
回到最前面，是接受产业空间租金高，还是接受住宅房价高？
深圳面临的两难选择，在坪山暂时还没出现。
14号线开通后，沙湖3站到大运，新房价格却便宜了差不多2万/m2。
沙湖站即将入市的万樾府最高销售均价元/m2，大运在售的颐安都会中央均价5.6万/m2。
▲若拿坪山跟松山湖对比，后者最新发布的3套房源，单价均为5万+/㎡
贝壳找房
通过片区统筹更新，加上后发优势，坪山的产业空间够大，住宅价格也不高，企业乐土。
▲坪山将43个空间划分为7个功能，城市更新统筹进行时
10月13日，龙光新竞得的坪山马峦地块，折合可售楼面价约1.95万元/㎡，未来入市限价3.96万/m2。虽然比今年在售新盘价格略高，但看上去依然可控。
坪山还有在建人才安居项目5个，人才住房约套。
▲坪山安居凤凰苑，建成后可提供人才住房套
晶报
最后一个问题：坪山的产业还缺什么？
1、更成熟的园区运营。
龙头企业和政府管理的园区固然好，但市场化运营的成熟园区，更了解小微企业的需求。
而且，成熟的产业运营平台，更灵活的投融管退经验，可以从不同角度，为坪山的可持续发展，带来另一批种子，种好另一片森林。
2、更有效的市场传播。
在我了解到的有限范围内，这一届坪山产业服务体系坊间口碑已经非常不错。
但深圳人对坪山的了解，是从过去的“刻板印象”开始的。
让更多人了解坪山，无论是工作还是买房，或者只是去看朗朗的演奏会，多去坪山转一转，都是打破“刻板印象”的第一步。
企业已经率先入场。
交通
年，坪山地铁“破蛋”
产业是底层支撑，而交通，是坪山发展最重要的一环。
数据显示，10个
