借名买房的法律风险！
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///今日作者///
赵丹
律师
·盈科东莞股权高级合伙人
·东莞市律师协会文化建设委员会主任
·12月21日赴北京接受盈科总部表彰
·东莞广播电视台《与法同行》嘉宾
·代理的案件获得“年中律评杯十大合同纠纷”称号
·武汉大学法学专业，专职律师十年
·参与东莞电视台《生活大莞家》、《家园故事汇》、《今日莞事》、《东莞新闻》、《平安东莞》节目录制
·办理的案件多次被《东莞时报》、《南方都市报》、《深圳晶报》、《磨料磨具杂志》报道
提
要
借名买房
是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，又称为“挂名买房”。
房屋的实际出资人(又称借名人)为事实购房人或者真正购房人，借出自己名字的人为登记购房人（又称出名人）。
实践中“借名买房”发生的原因、形式多种多样，有的是为了规避限购政策，有的是为了避开限贷政策，也有的是为了争取特定的购房优惠，还有的是为了隐瞒自身的财产状况。
当然不论是由于何种原因借用他人名义买房，在现实中发生纠纷的不在少数。
下面就针对经常发生纠纷的几种情况重点分析借名买房存在的法律风险
风险一
//借名买房，房产可能被登记权利人进行抵押去借款，当无法偿还时，房产将被司法拍卖//
案情简介
张甲、张乙及张丙系兄弟姐妹关系。年3月份张甲与张乙、张丙签订三方《房产协议》，张甲以张乙的名义购买北京市丰台区某处一房产，房产登记在张乙的名下，由张丙代张甲付款。
年2月7日，张乙将上述房屋抵押给工商银行方庄支行，用于庞某（张乙之妻）申请贷款，并办理了抵押登记手续。
年8月，因庞某未按约定还款，工商银行方庄支行将庞某、张乙诉至一审法院，要求庞某偿还贷款本金、利息、罚息及复利，并同时要求判令工商银行方庄支行有权就诉争房屋折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。最终案涉房子被拍卖。
律师分析
根据《物权法》第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋登记在张乙名下，张乙依法享有物权。
案涉房屋系张乙在与庞某夫妻关系存续期间从北京某房地产开发有限公司处购买，案涉房屋登记的所有权人为张乙，故庞某应为诉争房屋共有权人。
工商银行方庄支行诉请将案涉房屋折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿符合法律的有关规定。
虽然当时是张甲借用张乙名义购买，但登记权利人是张乙，故根据物权公示原则工商银行有权要求拍卖涉案房产，而张甲与张乙的借名买房纠纷只能通过另案解决。
风险提示
借名人借用他人名义购房，因房屋登记并非在自己名下，而是登记在出借名字的一方，如果出名人将房屋抵押，一旦出名人因其他债务出现违约的情形，出名人名下的房产面临被强制执行的危险。
风险二
//借名买房，房产可能直接被登记权利人出售，借名人只能以债权为由起诉//
案情简介
年2月28日，黄甲借用儿子黄乙的名字购买位于厦门市湖里区金湖二里×号×室住宅一套（当时厦门市人民政府实行限购政策，已经拥有两套住房的黄甲因非厦门户口，因此没有购房资格，同时黄甲借用黄乙名义购房，可以享受购首套房的低首付、低贷款利率的优惠政策）
黄甲向开发商直接支付了首付款。年5月至年3月期间，黄甲按月向黄乙偿还房贷的银行卡转账固定金额用于还贷款。
年1月26日，在黄甲不知情的情况下，黄乙与潘某签订号《存量房买卖合同》以万元的价格将案涉房产出售给潘某。年1月28日，厦门市国土资源与房产管理局将案涉房产登记在潘某名下。
律师分析
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。
讼争房产原登记在黄乙名下，黄乙方依法享有物权。潘某根据房屋的登记情况向黄乙购买房产并办理变更登记，已经善意取得了房屋。
黄甲主张其与黄乙之间存在借名买房的关系，系黄甲与黄乙双方之间的债权债务关系，不能对抗善意第三人，其可另行向黄乙主张。
风险提要
借名人借用他人名义购房，因房屋登记在出名人名下，出名人依法享有物权，房产面临被出名人出售的风险，即使借名人与出名人之前签订有“借名买房协议”的，也由于不能对抗善意第三人，如果房产一旦被出售，借名人也无法依据“借名买房协议”取得房产的物权，只能依据债权起诉出名人。
风险三
//如出名人与他人存在债务纠纷，被借名的房产有可能被查封//
案情简介
周某与黄某是朋友，因周某不具备在深圳购房条件，在年委托黄某以黄某的名义购买深圳福田区一套房产，周某一次性汇给黄某购房全款。年收房后周某入住。中途黄某因做生意资金周转不灵而向廖某借款万
年廖某因与黄某民间借贷纠纷问题向深圳仲裁委申请仲裁，仲裁庭支持了廖某的仲裁请求。廖某根据生效的仲裁裁决书向深圳市中级人民法院申请强制执行，法院依法准备执行黄某名下的房产。
周某申请了执行异议，根据周某提供的证据材料，深圳中院作出执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。
律师分析
本案没有证据证明周某借黄某名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。周某已为购买涉案房产支付了对价，实际占有使用涉案房产多年，虽涉案房产至今未登记至周某名下，但由于周某已支付全部价款且已实际占有房屋，并且对过户没有过错，所以法院最终裁定中止执行。
廖某在本案中主张的是债权，并非基于物权向黄某主张权利，所以本案不同于出名人将房产出售给他人的情形，周某的物权应优先于作为本案执行依据的廖某所享有的普通借款债权而受到保护。因此，法院认为，周某对涉案房产所享有的民事权益，足以排除本案张某债权的执行。
虽然最终法院中止了对涉案房产的执行，可这个诉讼的过程确实让周某每天都担心，也花费了不少时间和精力，所以借名买房之前一定要三思。
风险提示
借名人如果没有足够的证据证明诉争房产属于自己出资购买，
那么一旦出名人因债务问题与他人产生纠纷，借名购买的房产很有可能被他人查封。
一旦房产被查封，
借名人想过户就会出现障碍，更严重的会出现借名购买的房产被拍卖。
风险四
//出名人发生意外去世，房产有可能作为遗产处理//
案情简介
仲某与陈某为母子关系。仲某与陈某协商一致于年11月借陈某的名义，由仲某全部出资购买北京市东城区×号楼×号房屋。
该套房屋主要由仲某占有、使用和出租及负责交纳相关费用。年陈某因交通事故意外去世，当时房子仍然登记在陈某名下。
陈某与陈某2为父子关系，陈某与夏某为夫妻关系。自陈某去世后，仲某一直催促夏某和陈某2配合办理过户登记，但夏某认为案涉房产是陈某与她的夫妻共同财产，陈某去世后，夏某认为她享受案涉房产一半的份额，同时夏某和陈某2可以继承陈某的遗产。
仲某为维护自身合法权益，将夏某和陈某2诉至法院。最后，由于证据充分，仲某的诉求得到了法院的支持。
律师分析
《物权法》第十九条第一款“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”本案中陈某虽然取得案涉房屋产权登记，但案涉房屋的管理、使用人均为仲某，且仲某持有案涉房屋的产权证原件及购房款支付凭证，更有陈某签字确认的书面材料确认借名买房的客观情况。
故仲某主张其与陈某之间存在借名买房的事实，法院予以采信。现仲某要求将案涉房屋过户至其名下，而该房屋产权登记在陈某名下，夏某和陈某2作为陈某的继承人，负有配合仲某办理过户的义务。
风险提示
在借名买房的案件中，如果借名人不签署《借名买房协议》并保留全流程的证据原件（包括支付首期款、按揭款、完税证明、登记费用缴纳证明等），一旦出名人发生意外死亡，借名房产有可能当做遗产处理。
当生活中遇到不得不借名买房的时候，该如何处理？
1、借名人要与出名人签订《借名买房协议》，建议委托专业律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务。
2、保留全流程的证据原件，包括支付首期款、按揭款、完税证明、登记费用缴纳证明等。如果首付款以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。
3、借名人符合过户登记条件时，务必及时将房屋权属登记变更在自己名下；
4、在房屋符合交付使用条件时，借名人应及时占有使用该房屋。
法律规定
1、《物权法》
第九条第一款
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十九条第一款
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第三十三条
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
3、《中华人民共和国合同法》
第一百三十三条
标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
4、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》
第四条
合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
5、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第十四条
合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
6、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
第二十八条
借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。
出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。
买房真的不能随便借别人名字呢
希望大家都努力成为
买房一族！
/今日又学到新嘢哦
//文编：芷晴//
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