日前，业界期盼已久的《深圳经济特区城市更新条例（草案）》（以下简称《条例》）终于提交深圳市人大常委会审议。这将是突破深圳城市更新工作瓶颈，推动城市更新向纵深发展的重大制度创新。《条例》共七章、60条。笔者结合城市更新实践经验，试就其中重点条款及亮点规定做如下解读。
一
创设产权冻结制度，避免纠纷
《条例》第二十九条规定，搬迁安置协议签订后，市场主体可以按约定向不动产登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人（通常为市场主体）同意，不再受理该不动产转移、抵押或者变更登记等业务。新出台的《民法典》对预告登记做出了明确规定。《条例》第二十九条的这一规定与《民法典》相衔接，可有效杜绝原业主违约转卖的乱象，避免发生不必要的合同纠纷，规范城市更新运行秩序。
二
设置搬迁补偿标准，引导市场预期
《条例》第三十条规定，“旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿”。
在激烈的市场竞争中，部分业主的价码逐年提高，拆赔比例一路上扬。深圳市政府曾在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（[]38号文）中规定“住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1：1进行”。但实践中，深圳老旧住宅区的拆赔比例现在多是以建筑面积1:1.3起步，文件的该项规定并未真正被市场所接受。一些非理性的业主因其无理要求得不到满足便拒绝签约，变成“钉子户”。《条例》第三十条的这一规定，明显是参考了《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔〕8号）关于补偿标准的相关规定，希望与棚改、房屋征收等政策进行衔接，改变补偿标准恶性竞争的乱象，合理引导市场预期。从其他多处条款也可以看出，《条例》充分吸收了棚户区改造项目成功实施的经验。如第十四条规定，旧住宅区项目征集意愿应达到“双95%”，否则3年内禁止纳入城市更新单元计划；如第十四条规定，由政府部门发布搬迁安置协议示范文本等等。
三
设立咨询委员会和咨询专家库
《条例》第三十二条规定，区政府负责设立城市更新咨询委员会，作为合法旧住宅区拆除重建必要性的咨询机构。市城市更新部门负责组建旧住宅区城市更新咨询专家库。
笔者在年初就提出建议，学习香港经验，分区设立城市更新咨询委员会，充分听取专业人士的意见，促进业主、开发商与政府部门之间的协调和沟通。（见年1月24日《晶报》报道）
四
禁止加改扩建
《条例》第四十八条规定，城市更新单元计划经批准后，由区政府发布公告，禁止在城市更新单元范围内擅自加建、改建、扩建、装修房屋，禁止改变房屋和土地用途。
实践中，有的业主恶意加改扩建或“擅改商”以索取更高补偿，成为令市场主体头痛的一个问题。《条例》对此明文禁止并规定处理方法，可有效打击不诚信行为，避免类似情况的再发生。
五
创设司法裁决及点状征收模式，破解搬迁难题
《条例》第三十四条至三十七条，将原政策要求%权利人、%的面积签约的“双百限制硬指标”规定调整为“合法产权比例不低于95%”，并创设“行政调解+司法裁决”机制。对于极少数拒不签约拒不搬离的业主，市场主体可以作为原告向人民法院提起诉讼；市、区政府也可以根据实施的必要性和紧迫性，对未签约的部分实施房屋征收。
创设司法裁决及点状征收模式可谓《条例》最大的亮点。此前的“双百限制硬指标”给许多城市更新项目设置了过高的门槛。在强拆被绝对禁止的当下，开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段，导致改造难以推进，大量已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”。我们应当清醒地看到，市场有其无序性和滞后性的一面，陷入拆迁僵局的项目如后续未能有效推动，则极有可能被政府清理出城市更新计划，开发商多年的投入可能将“血本无归”，业主原本可预期的利益也将随之化为泡影。旷日持久的“拉锯战”将令业主、开发商、政府和社会陷入“多输”困局。而随着年限的推移，很多老旧住宅区质量安全隐患日益严重，更容易引发严重的社会问题。为此，笔者多年来一直呼吁以特区立法的方式构建属于深圳的“多数决”机制，以实现公共利益和私人合法权益保护之间的平衡。年12月，《南方都市报》、《深圳商报》先后刊发了笔者文章《以特区立法破解城市更新“拆迁难”》，受到腾讯网、搜狐、网易、奥一网、南方网等媒体转载——我们期待这一呼吁早日“开花结果”，条例能早日正式颁布。综上，《条例》有多处系城市更新领域的重大改革创新。深圳市人大常委会审议后将集中多方的意见，对条例进一步修改、完善。作为从事城市更新法律服务的专业律师，应当及时掌握法规变化，以帮助客户最大程度运用法规政策，助力项目推进。城市更新
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